波尔多2018年葡萄园地价报告出炉
时间：2019-07-02 21:29:36 阅读：441
来源 : Decanter醇鉴 作者 : Jane Anson 吴嘉溦编译
几周前，法国乡村土地管理局（SAFER）刚刚公布了波尔多葡萄园的2018年价格报告。哪些产区价格见涨，数据背后又意味着怎样的趋势呢？
2017到2018年，波尔多葡萄园的价格整体上升了7%。对于在波尔多的酒庄主而言，各个产区的价格情势还是比较理想的；但对于那些有意买酒庄的投资者，现在可能并不是最佳的时机。
相比而言，在隔壁同属阿基坦大区（Aquitaine）的贝尔热拉克（Bergerac），地价猛跌11%，现在每公顷平均价格为8000欧元，是波尔多最便宜的产区价格的一半。而纵观整个阿基坦大区，地价整体上升了3.1%。
2017到2018年，波尔多地价上涨最显著的两个产区分别是圣艾斯泰夫（St-Estèphe，上升22%到达55万欧元/公顷），以及波美侯（Pomerol，上涨20%达180万欧元/公顷）。
其他地价有所上涨的产区包括佩萨克-雷奥良（Pessac-Léognan，上涨11%达50万欧元/公顷），隔壁的格拉夫（Graves）AOC则上涨7%达到3.2万欧元/公顷。波尔多-布拉伊丘（Blaye Cotes de Bordeaux）上涨11%，售价2万欧元/公顷。拉郎德-波美侯（Lalande de Pomerol）上涨14%达到24万欧元/公顷，圣爱美浓（St-Emilion）则上涨8%达27万欧元/公顷。
不过，这些数据其实很有误导性：由于各个产区土壤和酒价相差甚远，最“火”的地块价格其实能轻易达到300万欧元/公顷，而圣爱美浓的周边产区则仅仅9.5万欧元/公顷，而且是在上涨了6%之后。
在梅多克，波雅克（Pauillac）的地价上涨了10%，是波尔多唯一一个每公顷平均价格突破200万欧元的产区——SAFER数据显示，目前波雅克葡萄园价格平均在220万欧元/公顷。2018年之前，圣于连（St-Julien）和玛歌（Margaux）的地价是被一起统计的，现在两者被区分计算——目前玛歌的葡萄园价格在110万欧元/公顷，圣于连在130万欧元/公顷。
苏甸（Sauternes）今年的地价没有改变，依然在平均30万欧元/公顷。
只有少数几个产区平均价格有所下降：其一是利斯特拉克（Listrac），下降7%至7万欧元/公顷；右岸的甜酒法定产区（AOC）比如St-Croix-du-Mont和Loupiac也下降了7%至1.4万欧元/公顷。
读懂数据
要进一步理解这些数字意味着什么，就需要一些分析了。SAFER公布的数据中，并没有告诉我们每个产区在2017至2018年究竟有多少笔交易成交。所以，有些产区地价的提升，很可能是在前几年均价较低的前提下，仅仅一两笔新的交易带来的结果。
Graves de Vayres法定产区就是类似的情况：2018年当地的葡萄园价格提升6%达到1.6万欧元/公顷；不过仔细算一算，这相当于每公顷价格仅仅提升了1000欧元。
同样的，波尔多-布拉伊丘的地价尽管提升了11%，但其他波尔多丘产区的地价却和2017年持平。这说明了布拉伊丘的地价看似“提升”，实际上是仅仅几笔交易带来的结果，并不能证明持续长期的上涨趋势。
其他还有一些交易并没有被SAFER记录在案——比如，柏图斯酒庄（Petrus） 2018年出售了20%的股份，买家是哥伦比亚裔的美国商人；而这笔交易不大可能被SAFER计算在内，因为这只是酒庄少部分股份转让，而不是地权整体转让。
“总体来看，这一年并没有特别引人注目的大宗交易。买家大多来自法国国内，外国买家较少。”在葡萄园智情（Vineyard Intelligence）工作的Alex Hall和我共同分析这些数据时说道。
“这份报告涵盖的所有产区中，我认为圣艾斯泰夫（St-Estèphe）最能反映真实的趋势——其葡萄园价格继续上升，逐步接近其他梅多克的酒村。一年内圣艾斯泰夫有不少酒庄售出，令均价数据更加可信。我预计当地葡萄园的价格在未来几年还会继续涨价。”
如果我们仔细观察当地几笔已完成的交易，就能理解Alex Hall想说的意思了：在过去的十年，圣艾斯泰夫葡萄园中有20%都已易主。2018年，有名的酒庄当中，Chateau Clauzet和Tour de Pez都被售出，被Jacky Lorenzetti买下以充实Lilian Ladouys酒庄旗下的产业；Chateau Domeyne则被Vincent和Natacha Ginestet买下了。
由此来看，另一个清晰的趋势，就是不少酒庄在寻求聚合更多葡萄园，以扩展自己的产业。仅仅在最近，我们已经听说圣爱美浓的Chateau Trianon买下了毗邻的Chateau Lamour，把其4.5公顷葡萄园收入囊中，令名下的葡萄园增加到了14.5公顷。
葡萄园进一步聚合，是整个波尔多的长期的趋势。比如在格拉夫，1993年共有415家酿酒商，如今这个数量已经减少到了205家。在利斯特拉克，原本的75家独立酿酒商已经减少到了如今的53家。所以与此同时，格拉夫和利斯特拉克的酒庄平均面积都有所增长——这就是葡萄园归属权正在聚拢的明证。
Alex Hall说道：“最重要的趋势，其实是大产区和小产区地价愈演愈烈的两极分化。在波尔多，除了那些大名鼎鼎的产区，其他地块要卖出去并不容易，许多地区都是供大于求的买方市场，所以整体趋势并没有数据看起来那么乐观。话虽如此，买家依然在争夺着那些著名的产区和酒庄，竞争之激烈，也算是前所未有了。”
几周前，法国乡村土地管理局（SAFER）刚刚公布了波尔多葡萄园的2018年价格报告。哪些产区价格见涨，数据背后又意味着怎样的趋势呢？
2017到2018年，波尔多葡萄园的价格整体上升了7%。对于在波尔多的酒庄主而言，各个产区的价格情势还是比较理想的；但对于那些有意买酒庄的投资者，现在可能并不是最佳的时机。
相比而言，在隔壁同属阿基坦大区（Aquitaine）的贝尔热拉克（Bergerac），地价猛跌11%，现在每公顷平均价格为8000欧元，是波尔多最便宜的产区价格的一半。而纵观整个阿基坦大区，地价整体上升了3.1%。
2017到2018年，波尔多地价上涨最显著的两个产区分别是圣艾斯泰夫（St-Estèphe，上升22%到达55万欧元/公顷），以及波美侯（Pomerol，上涨20%达180万欧元/公顷）。
其他地价有所上涨的产区包括佩萨克-雷奥良（Pessac-Léognan，上涨11%达50万欧元/公顷），隔壁的格拉夫（Graves）AOC则上涨7%达到3.2万欧元/公顷。波尔多-布拉伊丘（Blaye Cotes de Bordeaux）上涨11%，售价2万欧元/公顷。拉郎德-波美侯（Lalande de Pomerol）上涨14%达到24万欧元/公顷，圣爱美浓（St-Emilion）则上涨8%达27万欧元/公顷。
不过，这些数据其实很有误导性：由于各个产区土壤和酒价相差甚远，最“火”的地块价格其实能轻易达到300万欧元/公顷，而圣爱美浓的周边产区则仅仅9.5万欧元/公顷，而且是在上涨了6%之后。
在梅多克，波雅克（Pauillac）的地价上涨了10%，是波尔多唯一一个每公顷平均价格突破200万欧元的产区——SAFER数据显示，目前波雅克葡萄园价格平均在220万欧元/公顷。2018年之前，圣于连（St-Julien）和玛歌（Margaux）的地价是被一起统计的，现在两者被区分计算——目前玛歌的葡萄园价格在110万欧元/公顷，圣于连在130万欧元/公顷。
苏甸（Sauternes）今年的地价没有改变，依然在平均30万欧元/公顷。
只有少数几个产区平均价格有所下降：其一是利斯特拉克（Listrac），下降7%至7万欧元/公顷；右岸的甜酒法定产区（AOC）比如St-Croix-du-Mont和Loupiac也下降了7%至1.4万欧元/公顷。
读懂数据
要进一步理解这些数字意味着什么，就需要一些分析了。SAFER公布的数据中，并没有告诉我们每个产区在2017至2018年究竟有多少笔交易成交。所以，有些产区地价的提升，很可能是在前几年均价较低的前提下，仅仅一两笔新的交易带来的结果。
Graves de Vayres法定产区就是类似的情况：2018年当地的葡萄园价格提升6%达到1.6万欧元/公顷；不过仔细算一算，这相当于每公顷价格仅仅提升了1000欧元。
同样的，波尔多-布拉伊丘的地价尽管提升了11%，但其他波尔多丘产区的地价却和2017年持平。这说明了布拉伊丘的地价看似“提升”，实际上是仅仅几笔交易带来的结果，并不能证明持续长期的上涨趋势。
其他还有一些交易并没有被SAFER记录在案——比如，柏图斯酒庄（Petrus） 2018年出售了20%的股份，买家是哥伦比亚裔的美国商人；而这笔交易不大可能被SAFER计算在内，因为这只是酒庄少部分股份转让，而不是地权整体转让。
“总体来看，这一年并没有特别引人注目的大宗交易。买家大多来自法国国内，外国买家较少。”在葡萄园智情（Vineyard Intelligence）工作的Alex Hall和我共同分析这些数据时说道。
“这份报告涵盖的所有产区中，我认为圣艾斯泰夫（St-Estèphe）最能反映真实的趋势——其葡萄园价格继续上升，逐步接近其他梅多克的酒村。一年内圣艾斯泰夫有不少酒庄售出，令均价数据更加可信。我预计当地葡萄园的价格在未来几年还会继续涨价。”
如果我们仔细观察当地几笔已完成的交易，就能理解Alex Hall想说的意思了：在过去的十年，圣艾斯泰夫葡萄园中有20%都已易主。2018年，有名的酒庄当中，Chateau Clauzet和Tour de Pez都被售出，被Jacky Lorenzetti买下以充实Lilian Ladouys酒庄旗下的产业；Chateau Domeyne则被Vincent和Natacha Ginestet买下了。
由此来看，另一个清晰的趋势，就是不少酒庄在寻求聚合更多葡萄园，以扩展自己的产业。仅仅在最近，我们已经听说圣爱美浓的Chateau Trianon买下了毗邻的Chateau Lamour，把其4.5公顷葡萄园收入囊中，令名下的葡萄园增加到了14.5公顷。
葡萄园进一步聚合，是整个波尔多的长期的趋势。比如在格拉夫，1993年共有415家酿酒商，如今这个数量已经减少到了205家。在利斯特拉克，原本的75家独立酿酒商已经减少到了如今的53家。所以与此同时，格拉夫和利斯特拉克的酒庄平均面积都有所增长——这就是葡萄园归属权正在聚拢的明证。
Alex Hall说道：“最重要的趋势，其实是大产区和小产区地价愈演愈烈的两极分化。在波尔多，除了那些大名鼎鼎的产区，其他地块要卖出去并不容易，许多地区都是供大于求的买方市场，所以整体趋势并没有数据看起来那么乐观。话虽如此，买家依然在争夺着那些著名的产区和酒庄，竞争之激烈，也算是前所未有了。”
